Cessione di immobile ristrutturato con cambio di destinazione d’uso

Il caso

Un contribuente privato ha acquistato nel 2014 un unico immobile commerciale, già utilizzato come negozio. Il bene è stato ristrutturato, senza frazionamento, e ne è stata cambiata la destinazione d’uso. L’immobile, dunque, è stato modificato tra l’acquisto del 2014 e la vendita del 2021. Occorre stabilire se i lavori e il cambio d’uso abbiano fatto decorrere un nuovo quinquennio ai fini della plusvalenza e se l’operazione possa essere qualificata come attività d’impresa.

Il termine quinquennale

Per la cessione del 2021 si applica l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR nel testo allora vigente. La norma riguarda gli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Tra l’acquisto del 2014 e la vendita del 2021 sono trascorsi sette anni. La questione è se la ristrutturazione e il cambio di destinazione intervenuti nel frattempo possano spostare in avanti la data da cui contare il quinquennio.

La successiva disciplina speciale della lettera b-bis), relativa a determinate cessioni di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus, non si applica a una vendita perfezionata nel 2021.

Ristrutturazione e cambio d’uso

Nella risposta n. 560 del 18 novembre 2022, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che la ristrutturazione e l’ampliamento, pur accompagnati da una variazione catastale, non spostano il termine: rileva la data originaria di acquisto, non la conclusione dei lavori.

La risposta n. 10 del 24 gennaio 2025 ha escluso che il cambio di categoria catastale, da magazzino ad abitazione nel caso esaminato, faccia decorrere un nuovo quinquennio. La variazione non è né un acquisto né una costruzione.

Nel caso qui considerato, lavori e cambio di destinazione si sono verificati insieme. Letti congiuntamente, i due chiarimenti confermano che il termine resta ancorato all’acquisto del 2014.

La conferma della Cassazione

La sentenza della Corte di cassazione n. 20531 del 4 giugno 2026 affronta espressamente la decorrenza del quinquennio dopo interventi di restauro, manutenzione e trasformazione d’uso. Un immobile interessato da manutenzione straordinaria o ristrutturazione non diventa, per questo solo fatto, una nuova costruzione.

Non rileva quindi il momento in cui terminano i lavori necessari al cambio di destinazione. Il termine decorre dall’acquisto, salvo che si tratti realmente della costruzione di un nuovo bene.

Demolizione e ricostruzione

L’ordinanza della Corte di cassazione n. 26277, pubblicata il 5 ottobre 2026, esamina un’ipotesi ancora più radicale. Un fabbricato preesistente era stato demolito e sostituito da un edificio di diversa sagoma e maggiore volumetria, poi ceduto quando era ancora in corso di costruzione. La Corte ha escluso che l’operazione potesse essere riqualificata come cessione di terreno edificabile e ha respinto l’argomento secondo cui la ricostruzione integrasse, ai fini della plusvalenza contestata, una nuova costruzione fiscalmente autonoma.

La pronuncia non rende irrilevante qualsiasi demolizione e ricostruzione, qualunque siano i fatti. Conferma però che interventi anche radicali non consentono automaticamente di azzerare l’anzianità fiscale del bene o di trattare il fabbricato come terreno edificabile. Restano decisivi l’oggetto effettivo della cessione e la continuità con l’edificio preesistente.

La natura privata dell’operazione

La tassazione come reddito d’impresa richiede una valutazione distinta. Un singolo affare può, in astratto, assumere natura commerciale se struttura, durata, mezzi impiegati e finalità economica rivelano l’esercizio professionale e abituale di un’attività riconducibile all’art. 55 del TUIR. La sola ristrutturazione seguita dalla vendita non basta.

Qui si tratta di un unico bene del patrimonio personale, non frazionato, senza una pluralità di vendite né elementi di un’organizzazione stabile per la trasformazione e commercializzazione immobiliare. Sulla base dei fatti rappresentati, la cessione appare una dismissione del patrimonio personale. La conclusione presuppone che non emergano ulteriori operazioni, attività promozionali organizzate o documenti che dimostrino un originario progetto professionale di rivendita.

Conclusione

L’immobile acquistato nel 2014 è stato ristrutturato e ha cambiato destinazione prima di essere venduto nel 2021. Poiché questi interventi non fanno ripartire il quinquennio, la cessione, avvenuta sette anni dopo l’acquisto, non genera una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Le risposte dell’Agenzia delle entrate n. 560/2022 e n. 10/2025 trovano conferma nella Cassazione n. 20531/2026; l’ordinanza n. 26277/2026 rafforza la conclusione anche rispetto a interventi di demolizione e ricostruzione, nei limiti della fattispecie esaminata.

In assenza degli ulteriori elementi indicati, non emergono neppure presupposti sufficienti per qualificare la vendita come reddito d’impresa.