Bonus ristrutturazioni e familiare convivente: l’immobile acquistato già inagibile dà diritto alla detrazione?

La detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio non spetta soltanto al proprietario dell’immobile.

Può beneficiarne, ricorrendone le condizioni, anche il familiare convivente del possessore o del detentore, purché sostenga effettivamente la spesa e siano rispettati gli ulteriori adempimenti previsti.

La regola è nota.

Meno immediata è la risposta quando l’immobile sul quale vengono eseguiti i lavori non è l’abitazione principale della famiglia e, soprattutto, quando viene acquistato già inagibile e deve essere ristrutturato prima di poter essere utilizzato.

In questo caso è sufficiente che l’immobile sia semplicemente “a disposizione” del nucleo familiare? Oppure è necessario che tra il familiare che sostiene la spesa e quella specifica unità immobiliare esista già un collegamento concreto?

Il familiare convivente e la seconda abitazione

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito da tempo che l’immobile oggetto dei lavori non deve necessariamente coincidere con l’abitazione principale.

La Risoluzione n. 184/E del 12 giugno 2002 ammette la detrazione anche con riferimento ad altra abitazione, ponendo però una condizione precisa: i lavori devono interessare una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza.

La Circolare n. 24/E del 10 giugno 2004, risposta 1.10, ribadisce lo stesso principio, precisando che deve trattarsi di uno degli immobili nei quali “di fatto si esplica la convivenza”.

La distinzione è importante.

Non è quindi la residenza anagrafica, da sola, a determinare la spettanza della detrazione. Ma neppure il semplice rapporto di parentela rende automaticamente rilevante qualsiasi immobile appartenente a uno dei componenti del nucleo familiare.

L’immobile inagibile può essere comunque “a disposizione”

La successiva prassi dell’Agenzia ha precisato che può considerarsi a disposizione anche un immobile oggetto di ordinanza di sgombero, totalmente o parzialmente inagibile per cause di forza maggiore, compreso un evento sismico. Il principio è ripreso nelle raccolte annuali di prassi dedicate agli oneri detraibili, tra cui la Circolare n. 17/E del 26 giugno 2023.

Si tratta di un principio ragionevole: l’impossibilità temporanea di utilizzare materialmente un immobile non determina necessariamente la perdita della sua disponibilità da parte della famiglia.

Ma da questa affermazione nasce un problema ulteriore.

Una cosa è l’immobile utilizzato dalla famiglia e divenuto successivamente inagibile. Altra cosa è un’abitazione acquistata quando è già inagibile, nella quale il nucleo non ha mai concretamente vissuto e che potrà essere utilizzata soltanto dopo l’esecuzione dei lavori.

È sufficiente, anche in questo secondo caso, la sola disponibilità giuridica?

Il precedente della Commissione Tributaria di Reggio Emilia

La questione è stata affrontata direttamente dalla Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia con la sentenza n. 179/1/09 del 30 settembre 2009.

Il caso riguardava proprio un fabbricato acquistato dal familiare proprietario “in stato di completa inagibilità”. L’Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto la detrazione ai familiari conviventi ritenendo che l’inagibilità impedisse di considerare realizzato, rispetto a quell’immobile, il rapporto di convivenza.

La Commissione accolse invece una lettura particolarmente estensiva.

Secondo i giudici, la convivenza non dovrebbe essere intesa soltanto in senso materiale, come attuale vita comune all’interno di una determinata abitazione, ma anche in senso “teorico” o “ipotetico”, considerando la possibilità, anche futura, di vivere insieme in quell’immobile.

In altri termini, la sentenza attribuisce rilievo alla disponibilità giuridica dell’immobile anche quando manca, per effetto dell’inagibilità, la possibilità di utilizzarlo materialmente.

È un precedente certamente favorevole al contribuente. Ma rimane una decisione di primo grado.

La Cassazione e il concreto rapporto con l’immobile

Già la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26543 del 5 novembre 2008, aveva seguito un’impostazione più prudente.

Il rapporto familiare non determina automaticamente il compossesso o la detenzione comune di tutti gli immobili appartenenti a uno dei componenti della famiglia. Per gli immobili ulteriori assume rilievo il concreto utilizzo da parte del familiare non proprietario e la possibilità di dimostrare un rapporto con l’immobile anteriore all’inizio dei lavori.

Il tema è tornato all’attenzione della Corte con l’ordinanza n. 6321 del 10 marzo 2025.

La Cassazione chiarisce anzitutto che il presupposto della detrazione è il possesso o la detenzione dell’immobile e che, di per sé, non è decisiva la residenza anagrafica.

Nel caso del coniuge, la Corte attribuisce particolare rilievo alla natura dell’immobile quale casa coniugale o familiare, cioè al luogo nel quale si concentra la vita della famiglia. È questa destinazione sostanziale, e non il dato anagrafico isolatamente considerato, a fondare la “detenzione qualificata” del coniuge non proprietario.

L’ordinanza è interessante anche per un altro motivo. Richiamando espressamente Cass. n. 26543/2008, la Corte osserva che, per gli immobili ulteriori rispetto alla casa familiare, quel precedente sembra richiedere che il coniuge non proprietario li abbia concretamente utilizzati prima dell’inizio dei lavori. La stessa ordinanza precisa, però, che tale specifica questione non doveva essere risolta nella controversia del 2025.

Va quindi evitato un passaggio improprio: Cass. n. 6321/2025 non “cassa” né supera formalmente la sentenza della CTP di Reggio Emilia, ma neppure recepisce espressamente la costruzione della convivenza meramente teorica o futura.

Inoltre, la pronuncia del 2025 riguarda specificamente il coniuge e fonda la detenzione qualificata sulla particolare disciplina della casa familiare. Non è quindi corretto trasferire automaticamente la stessa costruzione a ogni rapporto di parentela.

“A disposizione” non significa necessariamente “luogo della convivenza”

È probabilmente questo il punto più delicato.

La circostanza che un immobile inagibile possa continuare a essere considerato “a disposizione” non significa necessariamente che qualsiasi immobile nella disponibilità giuridica della famiglia costituisca automaticamente un’abitazione nella quale si esplica la convivenza.

I due concetti sono collegati, ma non coincidono perfettamente.

Nel caso dell’immobile già utilizzato dalla famiglia e successivamente divenuto inagibile, il collegamento con il nucleo familiare esiste già.

Diversa è la situazione dell’immobile acquistato già inagibile, mai concretamente utilizzato e destinato soltanto in futuro a diventare luogo della vita familiare.

È proprio per quest’ultima fattispecie che la CTP di Reggio Emilia ha elaborato la nozione di convivenza “teorica” o “ipotetica”.

Dalle fonti esaminate, tuttavia, non emerge un successivo orientamento della Corte di Cassazione che abbia espressamente fatto proprio questo principio.

Una posizione sostenibile non è necessariamente una posizione pacifica

Non sarebbe corretto concludere che la detrazione debba essere necessariamente esclusa.

Esiste una pronuncia tributaria esattamente favorevole alla fattispecie dell’immobile acquistato già inagibile, e la stessa prassi dell’Agenzia riconosce che l’inagibilità non fa venir meno automaticamente la disponibilità dell’abitazione.

Ma non sarebbe altrettanto corretto presentare la detrazione come certa.

Quando le spese sono rilevanti e devono essere sostenute da soggetti diversi dal proprietario, il requisito soggettivo dovrebbe essere verificato prima di assumere gli impegni economici.

In determinate situazioni può quindi essere opportuno valutare preventivamente, se coerente con le effettive scelte patrimoniali della famiglia e dopo averne verificato costi ed effetti civilistici e fiscali, l’attribuzione ai soggetti destinati a sostenere le spese di una quota di proprietà o di altro diritto reale idoneo sull’immobile.

Una scelta effettuata prima dell’inizio dei lavori può rendere il presupposto della detrazione molto più lineare rispetto alla necessità di sostenere, successivamente, interpretazioni non ancora consolidate.

Conclusione

L’inagibilità dell’immobile non esclude, da sola, la possibilità per il familiare convivente di beneficiare della detrazione.

Più complesso è il caso dell’immobile acquistato già inagibile e mai concretamente utilizzato dal nucleo familiare.

Su questa fattispecie esiste un precedente di merito favorevole, ma non emerge, allo stato delle fonti esaminate, un corrispondente orientamento consolidato della Corte di Cassazione.

La distinzione tra semplice disponibilità giuridica dell’immobile ed effettivo collegamento dello stesso alla vita familiare rimane pertanto determinante.

La pianificazione del presupposto deve venire prima della pianificazione della spesa.

Approfondimento aggiornato al 16 settembre 2026.

Il contenuto ha carattere generale e non sostituisce la valutazione della singola fattispecie.

Dottor Luca Marcolini – Commercialista