Affitto di fondo rustico e fabbricati rurali

La funzione del contratto

La denominazione «affitto di fondo rustico» non basta a qualificare il rapporto. Bisogna valutare se il godimento dei beni sia attribuito principalmente per una gestione produttiva agricola o per utilizzare il fabbricato, con il terreno in posizione accessoria.

La Cassazione ha indicato questo criterio per i contratti che comprendono terreno e fabbricato (n. 1375/2012). Ha inoltre precisato che la destinazione agricola del fondo e la qualifica di imprenditore agricolo del conduttore non sono, da sole, sufficienti a configurare un contratto agrario (n. 3438/2022).

Un deposito può servire anche altri terreni

Un magazzino può custodire macchine, attrezzature e scorte utilizzate su tutta la superficie condotta dall’impresa, oltre che sul terreno compreso nello stesso contratto. La modesta estensione di quest’ultimo non rende quindi, da sola, il fabbricato estraneo all’attività agricola.

Il collegamento con l’organizzazione aziendale deve essere effettivo e documentabile. Possono essere utili il fascicolo aziendale, i titoli di conduzione degli altri terreni, la documentazione delle macchine e delle scorte, le fatture e le fotografie dei locali.

Contratto agrario e ruralità del fabbricato

La natura agraria del contratto riguarda la funzione economica del rapporto. La ruralità del fabbricato richiede invece i requisiti dell’art. 9 del D.L. n. 557/1993 e la verifica delle risultanze catastali. Un contratto agrario non rende automaticamente rurale l’immobile; l’annotazione di ruralità non determina, a sua volta, la natura civilistica dell’intero contratto.

Il comma 3-bis dell’art. 9 comprende tra le costruzioni rurali strumentali quelle necessarie all’attività agricola, tra cui depositi di prodotti, macchine, attrezzi e scorte, ricoveri per animali e locali destinati ad alcune attività di manipolazione e conservazione dei prodotti.

Anche un C/2 può essere rurale strumentale

La classificazione D/10 non è l’unico modo in cui la ruralità può risultare dal catasto. Per un fabbricato censito in categoria ordinaria, come un C/2, può essere presente la specifica annotazione della ruralità, senza modificare la categoria. Occorre comunque che ricorrano i requisiti sostanziali previsti dalla legge.

La Risoluzione MEF n. 4/DF del 16 novembre 2023 e la giurisprudenza più recente attribuiscono rilievo a tale annotazione ai fini IMU. Il semplice uso agricolo di fatto, privo del corrispondente riconoscimento catastale, non è sufficiente. Per i fabbricati strumentali il MEF ha inoltre chiarito che il Comune non può subordinare il trattamento IMU alla qualifica di coltivatore diretto o IAP del soggetto passivo o dell’utilizzatore.

IMU e imposte sui redditi

I fabbricati rurali strumentali non sono generalmente esenti dall’IMU. L’aliquota di base è lo 0,1%, che il Comune può ridurre fino all’azzeramento: va quindi controllata la delibera applicabile per l’anno e il Comune interessati.

Quando ricorrono i requisiti di ruralità, il fabbricato strumentale non produce un autonomo reddito di fabbricati. Per i terreni concessi in affitto per uso agricolo, il conduttore che esercita l’attività dichiara il reddito agrario dalla decorrenza del contratto; il reddito dominicale resta imputato al proprietario o al titolare di altro diritto reale. Il nudo proprietario non dichiara il terreno quando il diritto di godimento spetta all’usufruttuario.

La verifica nel caso concreto

Se un piccolo appezzamento è affittato insieme a due magazzini utilizzati per le macchine dell’intera azienda agricola, la sproporzione tra terreno e fabbricati è un elemento da valutare, non una risposta già data. Servono l’esame del contratto, la prova della gestione produttiva e dell’impiego dei locali nell’azienda. Separatamente vanno controllati i requisiti e le annotazioni catastali dei fabbricati, l’IMU e la corretta imputazione dei redditi.